La société de logements modulaires Kinexx construit des maisons pour le manque de logements abordables de Chicago

Denis Rodkin est un journaliste principal couvrant l'immobilier résidentiel pour Crain's Chicago Business. Il a rejoint Crain's en 2014 et couvre l'immobilier à Chicago depuis 1991.

Dans une usine près de l'aéroport de Midway, des maisons sont désormais construites comme les voitures, les réfrigérateurs et d'autres produits ont longtemps été fabriqués : sur une chaîne de montage.

Un module en forme de boîte commence comme une cage en acier à une extrémité de la chaîne de montage à l'intérieur de l'usine Kinexx sur South Kildare Avenue à Archer Heights.

Au cours d'une semaine, il roule sur des rails jusqu'à chacun des 10 postes de travail avant d'émerger sous la forme d'une boîte isolée à cloisons sèches équipée d'armoires, d'escaliers ou d'une douche - selon la pièce où il est censé être lorsque 20 modules sont assemblés en un seul -maison de famille. La chaîne de montage fabrique suffisamment de modules pour une maison par semaine.

"Nous sommes vraiment une opération de fabrication", déclare Josh Braun, PDG de Kinexx, qu'il a fondé en 2020 avec Paul Tebben.

Voici en quoi le processus diffère de la plupart des constructions modulaires, explique Braun : Plutôt que de construire un module du début à la fin à un seul endroit de l'usine, "nous amenons le module là où se trouve le travailleur, là où se trouvent les outils", comme le processus Henry Ford a été le pionnier il y a 11 décennies.

La première maison de la startup a été construite sur un terrain à Back of the Yards à l'automne 2020 et vendue par The Resurrection Project, un promoteur de logements abordables. Kinnex a vendu deux maisons à des promoteurs en 2021, suivies de 31 l'année dernière.

Jusqu'à présent cette année, Kinexx a construit ou signé des contrats pour 30 maisons et semble susceptible d'atteindre son objectif de fin d'année de 60, a déclaré Elle Ramel, directrice du développement des affaires de l'entreprise.

Le financement provient des directeurs de l'entreprise et de quelques investisseurs, que Braun a refusé de nommer. Kinexx compte désormais 53 employés à temps plein, contre deux – Braun et Tebben – en 2020.

"À l'heure actuelle, le coût des maisons n'est pas nécessairement inférieur à celui d'une construction sur mesure", déclare Raul Raymundo, PDG de Resurrection Project. "La différence est qu'ils peuvent produire la maison plus rapidement dans leur usine et l'apporter sur notre site."

Une maison Kinexx peut être achevée en moins de trois mois, y compris une semaine de travail en usine et 60 à 75 jours pour terminer tout l'assemblage sur le site. Cela se compare à au moins cinq mois pour construire de façon traditionnelle, dit Marcus Dailey, qui a acheté l'an dernier trois maisons Kinexx pour des terrains sur la Rive-Sud. Les retards météorologiques et d'autres facteurs peuvent étendre la méthode traditionnelle à sept mois ou plus.

C'est la simplicité plug-and-play d'une maison modulaire qui plaît le plus, a déclaré Dailey.

"C'est plus prévisible", a-t-il déclaré. Ce n'est pas seulement parce que les composants ne sont pas exposés aux intempéries comme lors d'une construction normale, mais "le moment est prévisible, car il est conçu pour être assemblé. Ils vous disent quand ils seront livrés et combien de temps il faudra pour les assembler".

Raymundo et Dailey ont tous deux déclaré qu'un processus fluide fait du produit modulaire un bon outil pour combler une partie de l'énorme écart de Chicago en matière de logements abordables. "Vous pouvez construire ces 100 à la fois si vous avez les ressources", a déclaré Raymundo.

"Si nous voulons vraiment (remplir) un grand nombre de ces terrains vacants qui se trouvent dans nos communautés depuis de nombreuses années, nous devons nous développer, construire autant de maisons que possible dans toute la ville", a déclaré Raymundo. Kinexx "est quelque chose que vous pouvez faire évoluer".

Resurrection, qui construit des maisons dans des quartiers à revenu modeste depuis les années 1990, a construit huit maisons Kinexx ces dernières années. Ils se sont vendus dans la fourchette de 275 000 $, sans compter une subvention moyenne d'environ 50 000 $, dit Raymundo. Autrement dit, les maisons se sont vendues pour environ 325 000 $, mais les propriétaires n'ont pas payé la totalité.

"Il y a un énorme besoin de logements abordables à Chicago", dit Tebben. En 2021, la commissaire au logement de la ville, Marisa Novara, a déclaré que Chicago avait besoin d'environ 120 000 nouvelles unités de logements abordables. Tebben, un défenseur de longue date des logements modulaires, estime que la capacité de reproduire ces maisons rapidement et de manière prévisible "fait partie de la solution".

Le plus gros client de Kinexx à ce jour était le projet de maisons en rangée Harrison Row sur un site de 2 acres à East Garfield Park. Construits par deux promoteurs pour répondre au nombre d'unités abordables imposé par la ville, ils sont vendus dans la fourchette de 245 000 $.

Braun dit que le principal client cible de l'entreprise cette année est "le promoteur émergent dans l'un de ces quartiers. Nous pensons que c'est une bonne opportunité pour eux car nous avons démystifié ce qu'il faut pour construire une maison".

Il y a un autre aspect du processus dont Kinexx a intentionnellement éliminé les bosses. Les modules mesurent 8 ou 12 pieds de large et jusqu'à environ 19 pieds de long. Tebben, architecte et chef de la conception de l'entreprise, a soigneusement façonné tout pour que les modules tiennent sur une remorque ordinaire tirée par une camionnette. Le transfert de modules sur le site respecte "toutes les restrictions de hauteur, toutes les restrictions de largeur", explique Braun.

"Et nous n'avons jamais à fermer la rue", a déclaré Ramel.

Une autre startup de maisons modulaires de Chicago, Inherent l3C, basée dans une usine de North Lawndale, fabrique ses modules de 720 pieds carrés, un par étage d'une maison à deux étages. Les modules Kinexx mesurent entre 152 et 228 pieds carrés.

Tebben a déclaré que le logement modulaire est particulièrement adapté à Chicago en raison des tailles de lot standardisées de la ville. La grande majorité des terrains résidentiels mesurent 25 pieds sur 125 pieds, "il est donc logique d'utiliser un produit adapté à cela".

Dailey avait initialement prévu de vendre ses maisons construites par Kinexx à des prix d'environ 400 000 $, mais comme la hausse des taux d'intérêt a effrayé les acheteurs du marché du logement, il les a convertis en locations.

Ils sont allés vite, dit Dailey, en partie parce que les voisins avaient été fascinés de voir les modules être livrés, soulevés sur le site par une grue, puis rapidement assemblés. (Le premier jour, l'extérieur de chaque maison semble complet et étanche, mais les travaux intérieurs et les inspections prennent plus de temps.)

"Les gens étaient tellement intéressés que je n'ai pas eu à faire de publicité", explique Dailey. "Je les ai tous loués" à 2 500 $ à 2 800 $ par mois.

Sur la chaîne de montage Kinnex, dans une partie de 60 000 pieds carrés d'une ancienne aciérie, environ 20 modules sont en cours de fabrication à tout moment, chacun étiqueté avec l'adresse vers laquelle il se dirige une fois terminé.

Braun dit que Kinexx étant déjà à mi-chemin de son objectif de 2023 de construire 60 maisons, "nous sentons que nous avons atteint notre rythme". Si la croissance se poursuit ou si un seul gros client se connecte, il peut ajouter une deuxième chaîne de montage dans une autre baie de l'usine de Kildare Avenue.

Un objectif pour 2024 est d'aller au détail, dit Ramel. Un propriétaire privé d'un lot, et non un promoteur, pourrait visiter l'usine, commander l'un des 12 modèles modulaires de l'entreprise, obtenir une date de livraison et attendre qu'il arrive.

Si cette vision se concrétise, acheter une maison pour un terrain vacant reviendrait un peu à commander une nouvelle voiture, mais en spécifiant la finition extérieure au lieu du revêtement du siège.

Denis Rodkin est un journaliste principal couvrant l'immobilier résidentiel pour Crain's Chicago Business. Il a rejoint Crain's en 2014 et couvre l'immobilier à Chicago depuis 1991.

Bien que le vendeur ait pris une grosse remise, c'est toujours l'une des ventes les plus chères de la ville cette année.

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