L'intrigue secondaire

L&G a mis sous cocon son usine de logements modulaires dans le Yorkshire. Crédit : L&G

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CETTE SEMAINE

Legal & General Modular Housing a suspendu l'ensemble de son plan. L'usine Selby va se taire. Quelle est la prochaine étape pour Northern Modular ?

Legal & General met sous cocon, ou peut-être ferme définitivement, son usine de logements modulaires de 550 000 pieds carrés à Selby. L'assureur a été l'un des premiers grands noms du modulaire, et maintenant c'est l'un des premiers à sortir. Il sort dans le sillage de House by Urban Splash, la branche modulaire du groupe, basée à North West, qui s'est effondrée dans l'administration en mai 2022 en raison d'environ 20 millions de livres sterling. L&G a tiré quelques coups de feu sur des fouets pratiques, tels que le système de planification et Covid. Des problèmes avec les fondations sur un site, et des choses laissées sous la pluie sur un autre, étaient probablement une cause plus immédiate de problèmes. Quoi qu'il en soit, la vérité est que le logement modulaire a un sérieux problème.

L'intégration verticale implique des coûts initiaux énormes pour tout constructeur de maisons, mais pour les constructeurs modulaires, c'est pire parce que l'usine elle-même représente un coût initial énorme et doit être alimentée par un flux de travail régulier et fiable sans lequel les économies d'échelle du modulaire ne fonctionnent tout simplement pas. . Jusqu'à présent, personne n'a réussi à maintenir un flux de travail agréable et régulier, et donc personne n'a gagné d'argent. Autrement dit : « Sans l'échelle nécessaire du pipeline, il n'est pas durable de continuer à produire plus de modules », déclare Bill Hughes, président de Legal & General Modular Homes.

Pour travailler avec une efficacité optimale, l'usine de L&G devait produire plus ou moins 3 000 unités par an. Ce n'est pas un nombre incroyablement grand. Par exemple, Top Hat, le rival modulaire soutenu par Goldman Sachs, vise 3 500 d'ici 2025. Crest Nicholson, l'un des 10 meilleurs constructeurs de maisons traditionnels du Royaume-Uni, a géré environ 2 400 achèvements en 2020/21. Mais vu dans un contexte plus spécifique, le rendement optimal de L&G commence à sembler très difficile. L'ensemble du secteur modulaire n'a produit que 3 300 unités en 2022. La production de L&G a atteint environ 450 par an, bien en deçà de la capacité économique.

Atteindre l'objectif de L&G aurait nécessité un changement de marché incroyable. Ainsi, par exemple, les dernières statistiques trimestrielles sur la construction de logements montrent qu'entre avril et juin 2022, 54 910 logements ont été achevés au Royaume-Uni. Le plan de L&G visait donc 750, soit près de 1,3 % de l'ensemble du marché. En l'occurrence, le taux actuel de production modulaire (en proportion de tous les achèvements) n'est que de 1,6 % par an, de sorte que L&G aurait dû rafler le pot. Lorsque L&G a rédigé son plan d'affaires, les achèvements de logements étaient plus nombreux - mais l'optimisme est tout de même au rendez-vous.

Ce dont un secteur modulaire viable a besoin, ce sont des clients stables, fiables et à long terme pour maintenir les usines en activité – des logements sociaux seraient parfaits et aideraient également à combler l'écart à six chiffres du Royaume-Uni en matière de production de logements. Mais la réalité politique est que nous serons tous morts avant que cela n'arrive. Les entreprises dont les flux de trésorerie doivent s'inquiéter ne peuvent pas attendre indéfiniment.

Si ça a l'air sinistre, ce n'est pas assez sinistre pour dissuader tout le monde. Les opérations à plus petite échelle et plus légères ont une chance : Lighthouse (IDMH Ltd) opère depuis Sheffield, avec un bureau à Warrington, et se concentre sur la construction en bois sur mesure pour les clients (commande minimum de 50 unités). Les personnes extrêmement bien financées pourraient également être en mesure de tolérer les énormes investissements nécessaires : Top Hat, dont les bailleurs de fonds ambitieux ont des poches profondes, pompe des unités d'une nouvelle usine à Corby et d'une autre à Derby. Lee Layton, responsable de la recherche immobilière opérationnelle chez Colliers, a visité l'usine de Top Hat à Derby la semaine dernière. "Bien qu'il existe des points d'interrogation compréhensibles quant à la compatibilité de la construction modulaire avec les modèles traditionnels de construction pour vendre, les économies d'uniformité, la rapidité d'achèvement et les références ESG hautement crédibles en font un produit très attrayant à la fois dans la construction les secteurs du loyer et du logement social », a-t-il déclaré à Subplot.

Oui, la préfabrication a du sens, mais même les constructeurs de maisons qui aiment la préfabrication ne veulent pas particulièrement se lancer dans le modulaire. Richard O'Brien est directeur de la conception chez Northstone, un constructeur de maisons basé à Wigan. À l'aide d'un système de panneaux imbriqués, Northstone livre des sites à Bolton, Wigan, Ellesmere Port et Barrowford, et en a d'autres dans le système de planification. "Ne dites jamais jamais, mais nous ne considérons pas actuellement le modulaire comme une solution complète. Je pense que vous constaterez que les développeurs s'appuient sur les leçons apprises et sélectionnent certains des meilleurs éléments du processus. Complètement hors site modulaire serait trop restrictif pour nous, où nous livrons souvent une très grande variété de types de maisons sur un seul site », a déclaré O'Brien à Subplot.

Derrière tout cela se cache un autre problème encore plus insoluble : les maisons modulaires sont difficiles à personnaliser, très difficiles à convertir, pratiquement impossibles à étendre et inflexibles d'un point de vue de la conception (elles doivent l'être). Ils sont susceptibles de mal dater, peut-être mal vieillir. Dans une utopie socialiste, nous serions reconnaissants pour tout ce que nous aurions parce que l'équité l'emporte sur le plaisir. Mais pour l'instant, de nombreux propriétaires trouvent cela pénible, et les grands promoteurs qui envisagent des blocs modulaires craignent que si, par exemple, ils construisent des hôtels modulaires, ils verront leur valeur résiduelle altérée car ils sont difficiles à convertir en logements. Ensuite, il y a la question du contrôle de la qualité, qui semble curieusement difficile à résoudre.

Make UK Modular est la pom-pom girl de l'industrie. Le directeur général, Steve Cole, a déclaré à Subplot : "Le modulaire fonctionne bien pour la construction à louer, de même pour le logement abordable, et le soutien des autorités locales serait bon. Nous visons seulement 10 % des achèvements de logements au Royaume-Uni, donc je ne le fais pas. pense que nous sommes en surcapacité ou qu'il y a trop de fournisseurs." Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles la construction de maisons modulaires devrait être une bonne idée : la pénurie d'apprentis, l'amélioration de la vitesse et de l'efficacité, les gains nets en carbone nuls. Mais en fait, le faire fonctionner dans le monde réel - ce n'est pas si facile.

La vente d'anciennes zones industrielles est le nouvel achat d'anciennes zones industrielles ; et à Bolton, certains marchandages politiques pourraient avoir de vastes conséquences. Fermeture des portes, prochain arrêt au sous-sol.

Harworth Group, développeur de méga hangars basé à Rotherham, tente de recentrer son portefeuille d'investissements en vendant d'anciens sites et en recyclant l'argent pour les remplacer par de nouveaux construits à partir de son propre pipeline. Le pari est un renversement exact de la sagesse reçue il y a quelques années – lorsque la gestion active des actifs et l'utilisation intelligente des terres visaient à transformer d'anciennes zones industrielles sous-évaluées en mines d'or.

Le Towngate Business Park de Widnes a été déchargé pour 11,2 M £, le Four Oaks Business Park de Preston a vendu une unité à plusieurs locations pour 12,3 M £ et une seule unité pour 12,3 M £ supplémentaires, soit un rendement initial net de 4,7 %, qui est assez vif. Le résultat pour Harworth est que 27 % de son portefeuille est désormais constitué de nouvelles actions de catégorie A, un pas de plus vers l'objectif de 100 % qu'il s'est fixé quatre ans de plus pour atteindre. Est-il possible qu'à ce moment-là, la stratégie de tapis roulant rien que le meilleur de Harworth puisse elle-même être repensée?

Mardi prochain, le conseil de Bolton se réunira pour la première fois après les élections de la semaine dernière dans le but d'élire un nouveau chef. En 2019, les conservateurs ont construit une administration à partir d'un conseil profondément suspendu et dirigent le spectacle depuis. Aujourd'hui, le parti travailliste a remplacé les conservateurs en tant que plus grand parti, bien qu'il manque encore une majorité globale (le parti travailliste a gagné cinq sièges, le portant à 26 sur 60).

Les conservateurs (17 sièges, après sept défaites) miseront sur 11 conseillers indépendants de diverses allégeances localistes (trois de plus que la dernière fois) et sur les abstentions des six libéraux-démocrates. Les travaillistes affirment que des pourparlers sont en cours. Celui qui remporte la direction devient l'un des 10 membres des autorités locales de la Greater Manchester Combined Authority.

La situation dans son ensemble est la suivante : sans une voix conservatrice au sein de la GMCA, il devient plus difficile pour la GMCA et le maire Burnham de faire avancer les choses. Les conservateurs de Bolton ont parfois été une voie de communication utile vers le gouvernement, et ils nous manqueront. Burnham manquera également de pouvoir revendiquer l'adhésion multipartite pour tout ce que fait GMCA, neutralisant ainsi une grande partie de l'opposition. Tout cela signifie que les conservateurs de Bolton pourraient avoir une bonne volonté inattendue mardi soir.

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D

L&G ferme une usine modulaire la même semaine Le constructeur de maisons L&G Cala Homes achète une entreprise à ossature bois.? Le problème pour les fabricants de modules est qu'ils ont besoin d'un bon pipeline ou qu'ils développent eux-mêmes les sites. Les coûts doivent également être réduits et il doit y avoir plus de fabricants pour créer une tension concurrentielle afin que les constructeurs de maisons ne craignent pas de jeter tous leurs œufs dans le même panier. La charpente en bois a une histoire dans le secteur de la construction de maisons et a fait ses preuves avec un volume/choix et une capacité à s'adapter à différents types de maisons. Les panneaux SIP peuvent être la voie à suivre si le modulaire doit devenir un fournisseur clé, et non une maison livrée par camion et une usine attendant les commandes de toute la maison à partir d'un livre de modèles.

Par Tim Berwood

Modulaire sage, aucune mention de Starship à Birkenhead en expansion récemment?

Par ST

Il est peu probable (compte tenu de l'expérience des conseils avec des systèmes modulaires du secteur privé dans le passé) qu'une renaissance de la construction de logements sociaux soit étayée par des méthodes modulaires. "La question du contrôle de la qualité, qui semble curieusement difficile à résoudre." - comme cela a toujours été le cas lorsque vous cédez le contrôle d'un produit à des tiers - encore une fois, en regardant les horribles erreurs de construction du système du passé.

Par Sceptique

La question du contrôle de la qualité est curieuse puisque c'est tout l'intérêt de la production en usine - environnement contrôlé, composants reproductibles doivent = qualité constante et élevée. Il s'agit clairement de problèmes de conception ou de site au stade de l'installation.

Par Anonyme

C'est la même vieille histoire sur la qualité du produit final. Les gens vivront dans des cases sans caractère lorsqu'ils n'auront pas d'alternative, mais s'ils ont le choix, ils préféreront toujours quelque chose de mieux et seront prêts à payer la différence.

Par Matthew Jones

La gestion par les autorités locales de leur demande d'urbanisme doit certainement être en partie responsable. Toutes les candidatures ; surtout les grands sites où les chiffres crient au modulaire, mettent beaucoup trop de temps avec certains plus d'un an pour prendre une décision… pour ensuite être refusés en raison des caprices des partis politiques, des nimbys et des conseillers non formés. Pour que le modulaire soit un succès, nous avons besoin d'un système de planification efficace capable d'accélérer la construction de maisons afin que ces usines ne restent pas les bras croisés à faire grimper les coûts.

Par Aevis

Celui qui a mentionné ici que les grands sites ont besoin de modularité, ne pourrait pas avoir plus tort. La planification est un blocage, mais pour les bonnes raisons. Je suis moi-même conseiller et soutiendrai désormais une application de planification modulaire pour plusieurs raisons.

– aucun gain pour l'emploi local (même les grands constructeurs sous-traitent la plupart des choses comme la plomberie et l'électricité à des entreprises locales) – les sociétés de logements modulaires ne veulent pas construire ou fournir des logements abordables, des maisons de départ et des appartements parce que ceux-ci ne peuvent pas être construits de manière modulaire. – non possibilité de construire des bungalows en raison du processus de fabrication. Avec la diminution du nombre de bungalows indispensables dans les conseils, c'est une autre considération. - Chaque maison étant composée d'au moins 3 modules, cela signifie qu'il y aura pour chaque maison 3 camions avec des modules absolument géants arrivant sous escorte policière et provoquant un chaos de la circulation. Un développement de taille moyenne est de 250 à 300 maisons, donc je vous laisse faire le décompte. Le chaos de la circulation sera immense et épuisera les ressources policières déjà sollicitées. - Je peux en trouver plus, mais vous comprenez ma dérive

Ce serait

@JE - pas étonnant que nous ayons une crise du logement avec des attitudes comme celle des conseillers locaux. Incroyable.

Les maisons modulaires peuvent être livrées dans des bungalows. J'ai visité plusieurs usines modulaires et parlé aux entreprises. Elles sont également rapides à monter, ce qui signifie beaucoup moins de temps sur le site. Le trafic de construction et les fermetures de routes pendant des mois sont sûrement pires que quelques camions livrant une ou deux fois par jour ? Cela ressemble plus à du NIMBYisme qu'autre chose pour moi…

Par Manc

Le seul moyen est que le prix des terrains baisse afin que les prix puissent être ramenés à des niveaux abordables en cas de crise ou de récession. Nous avons eu de l'argent bon marché avec Quantatve Easing et des taux d'intérêt bas pendant 23 ans.

Par Mark Walklate

Désolé JE mais vous avez complètement mal compris les avantages de la construction de maisons modulaires. La construction modulaire est beaucoup moins perturbatrice sur le site car la majorité des travaux sont effectués dans l'usine, ce qui rend le travail sur site plus rapide, plus propre et plus efficace. En raison du travail effectué dans un environnement d'usine à l'abri de la pluie, de la neige, du vent et de la boue associés aux chantiers de construction traditionnels, la qualité du produit fini est bien meilleure. Atteindre des maisons à zéro carbone net sera également beaucoup plus facile avec la construction modulaire, le principal problème est le manque de commandes et de pipeline sur lequel reposent tous les systèmes de fabrication en usine. En tant que conseiller prenant des décisions de planification, vous devez connaître tous les faits avant de sauter à la mauvaise conclusion.

Par Anonyme

Il existe des options révolutionnaires qui offrent tous les avantages de la modularité volumétrique mais sans les inconvénients et qui sont vraiment évolutives. Jetez un coup d'œil à la solution Abode Industries, innovante, perturbatrice, évolutive et crucialement interchangeable qui est le plus gros problème d'essayer d'augmenter la production volumétrique. Aucun NRE ou délai d'installation n'est requis entre les clients.

Par John Arthur

Désolé pour la fermeture mais nous comprenons bien ce problème et pourrions aider à sauver cette usine s'il est encore temps et désireux de changer les procédures. Besoin de moyens de communication confidentiels pour protéger nos informations exclusives ! Toi

Par Anonyme

Je voudrais juste dire qu'avec un loyer mensuel de 1800 £ à payer pour un studio exigu à Londres qui tombe en morceaux (le plafond s'est effondré sur les locataires), OUI, je pense qu'il y aurait des gens prêts à payer un appartement moins cher à posséder . Nous sommes obligés de louer des appartements horribles et dangereux parce que nous n'avons pas les moyens d'acheter, et encore moins d'avoir "le choix d'acheter quelque chose de mieux" comme quelqu'un l'a commenté

Par Anonyme

Revendiquant une place parmi les cinq premières villes pour la croissance dans presque toutes les études sectorielles du cabinet de conseil – y compris les meilleures notes pour la moitié – Manchester a réaffirmé son statut de hotspot pour le développement et l'investissement.

Des villes fleuries, des hommages émouvants et des idées farfelues.